미리보는 2013년 부동산 전망

미국의 금융위기 이후로 부동산시장이 바닥을 면치 못하고 있고 부동산 투자를 시도했던 사람들은 실패한 경우가 매우 많이 있습니다.

서울에서 가장 비싼 아파트로 손꼽히는 삼성동 아이파크가 부동산 경매로 감정가보다 15억이나 낮게 낙찰 되었습니다. 2009년 최고 매매가격 (평당 7,700만원)과 비교하면 낙찰가격은 (평당 3,675만원) 반토막이 나버렸습니다.

이것이 2012년 부동산시장의 현주소입니다.

 

정부에서 부동산 시장을 살리기 위해 5.10 부동산 대책을 내놓았는데 그내용을 살펴보면 2013년의 부동산 시장의 전망을 조금이나마 알 수 있습니다.

우선 살펴볼 내용은 5.10 부동산 대책의 상세 내용입니다.

 

1. 투기지역과 주택거래신고지역 해제, 분양권 전매제한기간 완화, 민영주택 재당첨 제한 폐지 등 시장과열기에 도입된 규제 정상화

 

① 투기지역이 해제되면 주택담보인정비율과 총부채상환비율이 서울 다른 지역과 동일하게 적용되고 (40% ☞ 50%) , 3주택자에 대한 양도세 가산세율 10%가 적용되지 않게 됩니다. 또한, 생애 최초 구입자금도 지원받을수 있습니다.  ② 주택거래신고지역 해제로 계약 후 신고의무 기간도 일반지역과 동일하게 60일 내로 완화되고, 임대사업자가 임대사업용 주택을 구입하는 경우 취득세 감면혜택(60㎡이하 면제, 60~85㎡이하 25% 감면)도 받을 수 있습니다.  ③ 수도권 공공택지의 분양권 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 완화되며, 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매제한 기간은 4년으로 완화됩니다.  ④ 분양주택에 당첨되면 일정기간 다른 분양주택에 재당첨을 받을 수 없는 민영주택 재당첨 제한 제도도 사살상 폐지된다고 볼 수 있습니다.

 

 

2. 금리우대 보금자리론 지원대상과 한도 확대, 생애최초 주택구입자금 5천억원 추가지원 등으로 실수요자 내집마련 지원

 

① 무주택자에게 지원되는 주택구입자금 요건이 대폭 확대됩니다. 소득요건(4,500만원 이하 ☞ 5,000만원 이하), 대상주택 (3억원 이하 ☞ 6억원 이하) 지원한도 (1억원 ☞ 2억원)가 모두 확대되며 금리 또한 (4.4% ☞ 4.2%)로 낮춰졌습니다.  ② 신혼부부등을 겨냥해 생애 최초 주택구입자금 지원규모를 1조원에서 1조 5천억으로 늘렸습니다

 

3. 1세대 1주택자 양도세 비과세 보유요건 완화(3 ☞ 2년), 일시적 2주택자 종전주택 처분기한 연장 (2년 ☞ 3년)등 주택거래 세부담 완화

 

① 1가구 1주택자는 2년 보유만 하면 언제든지 세금부담없이 집을 팔 수 있습니다. 주택매매 과정에서 일시적으로 2채를 보유한 사람도 기존 2년에서 앞으로는 3년내에 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 됩니다.  ② 2년 내에 집을 팔 경우 양도세 부담도 줄어듭니다. 기존에는 1년 내 팔 경우 양도차익의 50%, 1~2년 미만인 경우 40% 였지만 앞으로는 40%, 6~38%로 줄어듭니다. 양도차익이 1,200만원 이하인 주택을 1~2년 미만에 팔 경우 기존에는 약 600만원의 세금을 내야했지만 앞으로는 72만원만 내면 됩니다.

 

4. 2~3인용 도시형 생활주택 건설시 자금지원 확대, 2세대이상 거주 가능한 세대구분형 아파트 건설규제완화 등 중소형 임대주택 공급 활성화

 

① 2~3인용 도시형 생활주택 공급을 촉진하기 위해 원룸(30~50㎡)에 대한 주택기금 지원 한도를 상향(80만원/㎡ ☞ 100만원/㎡)하고 공동이용 거실이나 취사장, 세탁장 등 주민공동생활시설을 설치하는 경우 그 면적은 용적률 산정에서 제외한다.  ② 아파트 일부를 나누어 2세대 이상이 거주할 수 있는 세대 구분형 아파트는 85㎡초과하는 경우에만 가능했으나, 앞으로는 85㎡ 미만의 경우에도 가능하다. 주거환경 등을 고려하여 최소면적(14㎡)를 확보하면 분리할수 있게 된다. 리모델링시에도 세대구분형으로 할 수 있게 된다.

 

5. 1:1 재건축시 주택규모제한 합리적 개선, 블록형 단독주택 용지 건설규제 완화 등 사업특성에 맞는 주택건설 여건 조성

 

① 기존주택의 면적증가범위를 확대하고 기존주택 면적의 축소도 허용됩니다. 뉴타운지구내에서 이루어지는 재개발사업에만 적용되던 용적률 인센티브도 재건축사업까지 확대 적용되고, 용적률을 국토계획법상 상한까지 허용하되, 증가된 용적률의 20~50% 이상을 임대주택으로 공급하는 제도입니다.  ② 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 국고지원도 지속적으로 확대되고 택지지구내 블록형 단독주택 용지의 블록단위당 세대수를 확대할 수 있습니다.

 

2012년에 대표적으로 나온 정부의 부동산 대책입니다.

하지만 5.10 부동산 대책 발표이후로 거래량과 가격이 하락하고 있고 다시 활성화 될 모습이 보이지 않습니다.

 

 

◈ 2013년 부동산 전망 ◈

 

어느덧 2012년도 끝나가고 있습니다. 정부에서 부동산 시장을 활성화 하기위해 각종 대책을 내놓고 있지만 부동산 시장은 활성화가 될 기미가 보이 지않고 있습니다.

2013년도 부동산 시장이 활성화 되기는 힘들 것 같아보입니다. 

정부의 부동산 대책으로 인해 부동산을 구매하기는 유리해지고 지금의 부동산 시세가 바닥이라는 점은 공감을 하고 있지만 미국의 금융위기, 유럽의 재정위기로 인한 글로벌 위기와 가계 부채 비율을 고려한다면 실질 구매력이 더욱 약하되어 주택 가격의 상승에 대한 기대감이 축소되었기 때문입니다.

 

◈ 향후 부동산 재테크 방안 ◈

 

1. 내집마련을 위한 사람    한동안은 다양한 세제혜택이 따르고 부동산 가격도 예전에 비해 많이 하락하였으므로 내집마련을 위한 사람들에게는 적기라고 볼수도 있습니다.  하지만 부동산 시세가 앞으로 더욱 하락할지 다시 상승을 할지는 누구도 확실하게 알 수 없기때문에, 향후 집값 상승을 생각하고 대출을 받는것은 리스크가 너무 큰 투자로 볼 수 있습니다.  체계적인 자산관리로 내집 구입비용을최대한 빠르게 마련하고 대출은 최소화 하여 구입하는 것이 좋다고 볼 수 있습니다.

2. 부동산 투자를 생각하는 사람    부동산 투자를 생각하는 사람은 부동산 투자의 비율을 줄이고 다른 재테크 방법으로 눈을 돌리는 것이 좋을 듯합니다.  제가 전망하는 부동산시장은 2013년에도 마찬가지로 어려울 것으로 보여집니다. 물론 다른 정부지원이나 정책으로 인하여 한순간 상승을 할수도 있지만 경기가 좋아져야 부동산 시장도 상승 할 수 있기때문에 어느정도의 시간이 필요할 듯 보여집니다. 지금으로는 부동산 투자 비율은 줄이고 다른 재테크방법으로 눈을 돌리는 것이 좋을듯 보여집니다.

지극히 부족하고 개인적인 식견이지만 2013년은 내집마련등 실질 거주를 위해 주택구입을 하는 사람에게는 주택구입의 적기가 될수 있고 투자용 주택구입으로는 좋지 않다고 볼 수 있습니다.